摸底 北京房贷市场

来源：北京商报

近段时间，摸底多地银行“放宽房贷借款人年龄限制”的北京话题数次冲上热搜，引发社会舆论广泛关注。房贷北京地区房贷市场有何变化？市场2月15日，北京商报记者进行了摸底探访，摸底与市场表现一致，北京北京地区房贷政策也出现了松绑，房贷有部分银行将借款人可贷“年龄+期限”放宽至80-85周岁，市场且多家银行承认均可以办理“接力贷”，摸底用父母购房资格购房，北京由父母作为主借人、房贷子女作为共同借款人一起承担还贷责任。市场

“年龄+期限”放宽至85周岁

用一辈子的摸底时光还房贷，你愿意吗？北京最近，“房贷还到80岁”的房贷话题火了，起因是多地银行放开了借款人年龄限制，也引发了市场对一线城市房贷政策是否松绑的讨论。2月15日，北京商报记者从北京地区多家银行个贷中心人士处了解到，当前已有部分银行将借款人年龄进行了放宽。

一位股份制银行个贷经理表示，“目前行内规定的最高贷款年限为25年，二套房最长可贷至85周岁”。值得关注的是，“可贷至85周岁”并非简单等同于借款人85岁还能借款。该行另一位客户经理解释称，“可贷至85周岁的意思为借款人还完贷款的年龄不能超过85周岁，若借款人年龄为80岁，那么可贷的最高贷款年限仅为5年”。

另一家股份制银行客户经理也介绍称，“我行首套房借款人可贷‘年龄+期限’为80周岁，二套房借款人可贷‘年龄+期限’为85周岁。具体还需要审核用户的资质，目前我行可操作的借款人年龄最大为74周岁”。

从摸底情况来看，北京地区部分银行将借款人可贷“年龄+期限”放宽的区间在80-85周岁左右。一家城商行客户经理也表示，“我行将首套房、二套房贷借款人年龄进行放宽，之前可贷‘年龄+期限’最高不超过70周岁，现在为最高不超过80周岁”。不过该人士也坦言，“一般不建议年龄较大的用户借款，若借款人年龄为79周岁，审批后只能贷一年，没有意义。”

房屋中介人士也证实了这个说法，一位中介人士指出，“之前可贷款的最高年龄不超过70周岁，放宽年龄限制是为了方便老年人贷款，不过还需要年轻人做担保，审核条件也比较苛刻”。

不久之前，南宁部分银行率先将借款人“年龄+期限”从原来的不超过70周岁放宽至不超过80周岁；随后，杭州、宁波、北京等地陆续跟进，另据媒体报道，成都也有银行曝出借款人“年龄+期限”最长可延长至90岁。

那么，你支持房贷年龄上调吗？在北京商报发布的投票调查中，有部分网友表示，房贷借款人年龄上调利好中老年购房群体，自己也有计划买房；也有一部分网友表示，没所谓，无购房计划。

明确可办“接力贷”

将借款人年龄延长实际上是银行落实个人购房差异化信贷政策的表现，在调查过程中，多位银行个贷人士指出，若借款人年龄较大，只能通过“接力贷”获取贷款，“接力贷”是指以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

“接力贷”的优点就在于子女可以通过父母的名义获得首套房购房资质。银行个贷经理岩岩（化名）提醒称，“有的老人名下没有房也没有贷款记录，儿女用老人资质买房，想占取首套房资格，我们也考虑到此类客户的需求。可以以‘接力贷’名义购房，但必须要求子女和老人为共借人，由子女进行还款，这个业务目前还在逐步完善过程中”。

“‘接力贷’在审批时只看主借款人购房资质，也就是父母购房资格是否为首套或二套。子女作为共同借款人需要有稳定工作、工资流水、征信记录良好等条件。不过我行要求必须是独生子女才可以申请，这是考虑到若父母过世可能存在房屋产权纠纷问题，还款或受到影响。”岩岩说道。

众所周知，北京的首套房购房资格十分珍贵，根据现行条款规定，居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%；居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。获得首套资质，不仅可以大幅降低首付比例，在贷款利率方面也会更加便宜。多家股份制银行客户经理也直言，“若老人名下无贷款记录、无房产、无公积金贷款可以做‘接力贷’，老人为主借款人，需要年轻人共同还贷”。

关于“接力贷”政策是否合规，目前未有条款明确规定。不过，北京商报记者从接近监管人士处获悉，“‘接力贷’这种形式，现行监管规定没有明令禁止”。金融行业资深研究者于百程在接受北京商报记者采访时表示，“接力贷”需从两方面看，一方面政策放松可能被子女的房产投资投机需求利用，以规避限购、限贷政策；另一方面是家庭的合理购房需求，但子女的购房资金有限，父母可以“接力贷”方式减轻子女还款压力。不过，“接力贷”中父母作为借款人，对此要慎重评估，量力而行，不进行投资投机，避免影响晚年的健康生活。

是否还有调整空间

借款人年龄有所放宽，利率、房贷额度表现又如何？通过调研，北京商报记者从多位国有大行、股份制银行相关人士处获悉，当前，北京地区房贷市场利率仍执行首套房贷利率4.85%，即5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+55个基点、二套房贷利率5.35%，即5年期以上LPR+105个基点这一标准。

“我行现在首套房贷款利率为4.85%、二套房贷利率为5.35%。北京所有银行都是一样的，根据LPR加点制定，LPR利率上涨房贷利率上涨，LPR下调房贷利率也跟着下调。房贷额度一直有，资料齐全后大概一周左右放款。”一位银行人士说道。

另一位银行人士也表示，“首套房贷款利率为4.85%、二套房贷款利率为5.35%。现在还贷的人多了，额度充足。资料齐全后，我行3-5个工作日就可以批款”。

相较2022年的房贷额度“库存”规模不一、放款时间较慢，2023年开年银行房贷按揭额度较为充足，放款时间也有所提速。在诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱看来，目前房贷额度充足的原因，一方面由于房贷利率的下降，存量贷款利率高于新增贷款利率，大部分群体还贷后在重新贷款；另一方面，近期理财利率下降，低于房贷利率，倒逼了居民优先选择还贷，使得银行有充足的资金。从政策上看，目前金融对房地产市场的支持力度较高，支持刚需和改善合理住房需求的释放。

此外，提前还贷也是造成银行房贷额度充足的一大原因，2022年，LPR多次下调，叠加首套房贷利率下限调整政策，让不少利率居于高位时购房的消费者感觉“不划算”，部分购房者为减轻负债压力，踏入提前还贷的“潮流”中，希望能够提前还款，减少利息支出。

未来，北京地区购房政策是否还有松绑的可能？在王小嫱看来，疫情防控政策调整之后北京的市场恢复较快，且作为一线城市，政策较为坚挺，短期放宽的可能性不大。不过，于百程进一步指出，支持房地产市场平稳发展已成为2023年的房产政策和市场共识，近期房贷政策中对借款人年龄的放松，对满足购房人的合理购房要求，激活房产市场有所助益。北京房贷市场仍有保持宽松的可能。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进则表示，2020年以来全国各地房地产政策持续宽松，尤其以房贷政策为主的政策工具。包括首付比例下调、房贷利率下降、商业贷款转公积金贷款、一人购房全家帮、公积金可充当购房首付款等，以及此次提及的房贷年龄期限延长政策，其都属于房贷层面的政策工具内容。在他看来，北京地区也可能有进一步放开的可能，包括首付比例下调、认房认贷范围扩大等。北京商报记者 宋亦桐

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