“硬币”的另一面：规模膨胀之后，上市物企如何克服“扩表后遗症”？

发布时间：2025-07-08 21:41:50 来源：金刚努目网 作者：休闲

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原创 证券日报网 证券日报之声 

在地产行业下行的服扩一年里，物业管理行业传递了积极信号。表后截至4月13日，遗症除恒大物业、硬币彩生活等少数公司缓发财报外，规模已有52家上市物企公布2021年全年业绩。膨胀《证券日报》记者据Wind数据统计发现，上市52家上市物企（含50家港股上市公司和2家A股上市公司）去年全部实现营收同比增长，物企逾八成实现归母净利润正增长。何克

IPG中国首席经济学家柏文喜接受《证券日报》记者采访时表示：“物业公司去年实现营收与业绩双指标高速增长，与房地产板块形成了非常明显的对比。这实际上与两者的行业特征有关，物业板块具有较强的抗周期性。”

在“规模为王”的思维下，上市物企在2021年加快了收并购的步伐，在管面积进一步扩张。不过在规模膨胀背后，物业公司也不得不面临资产结构承压、盈利质量下滑等扩表后遗症。

营收利润双增 头部上市物企强者愈强

整体来看，52家上市物企2021年共实现营收1789.60亿元，平均每家营收34.42亿元。其中，有5家上市物企营业收入超过百亿，营收最高的碧桂园服务去年全年营收达到288.43亿元，逼近300亿元大关，雅生活服务、绿城服务、保利物业和位居其后，去年营收在100亿元-200亿元区间。

2021年上市物企营收位于前10位、前20位和前30位的门槛分别约为60亿元、22亿元和13亿元。相比之下，2020年上市物企营收前10位、前20位和前30位的门槛分别约为46亿元、18亿元和11亿元，2021年上市物企各梯队的营收规模明显抬升。

合景悠活是去年营收增速最快的上市物企，同比增速达到114.57%；德商产投服务和碧桂园服务分别以98.01%和84.89%的营收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部实现营收正增长，平均营收增速达到42.89%，平均增速较2020年提升约8个百分点。

营收高增主要来自在管面积的增加。碧桂园服务就表示，增长主要由于集团物业管理服务的收费管理面积的增加与小区增值服务、城市服务及商业运营服务业务收入的综合上升导致。合景悠活也解释称，营收增长主要是集团采取积极策略进行对外拓展及收并购，以致在管总建筑面积大幅增加。

“2021年物业公司延续了增长的态势，证明了行业处于集中度上升阶段，依然存在非常大的发展空间。”中国房地产数据研究院院长陈晟向《证券日报》记者表示。

从业绩来看，碧桂园服务2021年以40.33亿元的归母净利润摘得“利润王”，此外雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务和金科服务2021年归母净利润超过10亿元。52家上市物企合计赚231.50亿元，平均每家公司盈利4.45亿元。

有43家上市物企2021年归母净利润为正且实现同比增长，占比超过八成。增速最快的企业包括国锐地产、华发物业服务、金茂服务等，同比增速超130%，融创服务、华润万象生活和合景悠活归母净利同比增速超过100%，这52家上市物企增速中值为44.57%。

值得一提的是，规模越大的房企业绩增速也越快，契合了外界对物业行业马太效应凸显、强者恒强的印象。数据显示，营收排名前10位的上市物企去年营收平均增长49.78%，业绩平均增长54.18%，明显快于行业平均。

柏文喜认为，排名前10位的上市物企发展速度更快，这一方面是规模效应的体现，另一方面也是行业集中度正在不断提高的结果。

盈利质量待改进 上市物企或需增肌减重

地产向左，物业向右。近年来，上市物业公司频频开疆拓土，在规模上高歌猛进。克而瑞物管数据显示，完整披露2019年至2021年在管面积的47家上市物企，其在管面积总值已由24.80亿平方米增长至52.59亿平方米，在管面积均值由5276.53万平方米增长至1.12亿平方米，复合增长率45.62%。

反映在上市物企的资产负债表上，截至2021年末，52家披露2021年财报的上市物企总资产达到约2970.88亿元，较2020年末增长约38.36%，扩张态势明显。

不过在“硬币”的另一面，规模的狂飙也给上市物企资产结构带来一定压力。以应收账款为例，Wind数据显示，截至2021年末，52家上市物企应收款项达到670.69亿元，较2020年末激增82%；占资产之比达到22.58%，较2020年末提升约5.41个百分点。

应收账款大幅增加一定程度上削弱了上市物企靓丽的盈利表现。不仅如此，从多个指标看，上市物企的盈利质量均有待改进。例如52家上市物企去年平均毛利率较2020年小幅下滑0.68个百分点，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超过一半；就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值为17.88%，较2020年下降了约3.02个百分点；从现金流表现看，5家公布现金流状况的上市物企，2021年经营活动产生的现金流量净额均同比下降。

“物业公司2021年盈利质量有所下滑，与其对关联房企的业务依赖度较高有关。关联房企的流动性出现了普遍困难，传导到物业公司，就会造成物业公司应收账款的快速增长以及ROE的下降。”柏文喜表示。

“对于物业公司而言，保安、保洁等基础服务相对刚性，很难增长，有赖于规模的有效扩张。”陈晟表示，上市物企增强盈利能力需要业务范围的扩张，同时增加附加服务，特别是通过科技赋能社区服务来提高效率，打开盈利的想象空间。

柏文喜认为，开拓第三方市场以减轻对关联房企的业务依赖，提升自身独立发展能力和创新收入来源，是上市物业公司提升盈利能力的应有之道。

2022年，上市物业公司无疑面临新的挑战。行业集中度快速提升背景下，扩规模势在必行，但与此同时，达到一定体量之后如何整合资源、增肌减重也值得思考，投后管理或将提上议程。研报指出，2022年是考验投后整合的一年，强并购公司有望停下脚步，梳理旗下品牌和团队。

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