信托融资过高！“三道”红线全踩 中交地产630亿债务如何纾解？

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来源：用益观察

面对多笔贷款展期传言，中交以及尚有630多亿的地产债务规模，在“三道”红线全踩的亿债情况下，如何在债券市场保证如期兑付存续期现券的纾解本息，成为近期债券持有人关注的三道重点。

近日，信托债市机构投资者中，融资已经存在“公司无法偿还5月到期银行贷款”等传闻，过高公司在业绩说明会以及公司披露的红线公告都指出“上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。……”。然而面对逾600亿元的债务规模，相对于公司财务报表披露的短期债务相较货币资金而言，情况也许未必如公司所言一般。

中交地产目前的债务现状到底如何？还本付息能力怎样？财联社记者将通过财务与业务数据，窥探一二。

逆势扩张踏错节奏，“三道”红线全踩

据官网介绍，公司成立于1993年，实控人中交房地产集团，主营业务为房地产开发经营与销售业务。公司在2018年完成重大重组后，保持大规模的土地拓展力度，虽然彼时地产行业已经呈现下行的迹象，但公司依然选择逆势拓展。

据克而瑞数据，2021年中交地产以452.9亿操盘金额位居房企第61位；以262.9万平方米操盘面积排名第60名，属于中型房企。截至2021年末，营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；实现归母净利润2.36亿元，同比下滑32.19%；今年一季度亏损4,154.41万元。

值得注意的是，公司不仅呈现“增收不增利”及盈利能力持续下滑现象，且大幅扩张下2021年公司的签约销售金额也未同步增长。2021年末公司签约销售面积228.51万平方米，较上年同期降低5.79%，。对此，公司公告称“由于2020年下半年获取土地面积较大，在2021年销售周期较短，且部分项目面积较大，需分期开发，销售额贡献将分布在近3-5年。”

逆势杠杆融资扩张拿地的后果是“三道”红线全踩。从2019年至2021年，公司融资总额、净借贷比率都呈现较快的上升趋势，杠杆力度较大（如下表）。截至2021年末，公司剔除预收款后的资产负债率为82%，现金短债比0.66，净负债率217.68%，“三道红线”（即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。）全中，不满足监管要求，属于“红档”房企。

630亿债务重压，表外负债与巨额担保亦需重点关注

公司销售上升的同时，伴随而来的是融资的上升。截至2021年末，公司期末融资余额629.40亿元，相较于2020年455.60亿元大幅攀升38.15%，资产负债率高达87.36%，债务风险已超过监管要求的70%。具体分项来看：1）银行贷款：截至2020年末，公司银行贷款余额为230.85亿元，依然尚有未使用授信额度，但需要关注的是，授信额度会根据公司未来信用状况而产生变数。

2）有息债券：截至2020年末，公司债券余额为84.58亿元。据企业预警通数据（不含旗下子公司），公司目前存续债券9只，存续规模46亿元，目前主体长期信用等级为AA+，相关债项信用等级为AAA，评级展望为“稳定”，信用资质较好，例如，公司通过购房尾款 ABS 业务提前变现应收购房尾款，成功发行 21 中交债11亿元。

3）信托以及其他融资：公司还通过供应链金融资产证券化、股权以及信托等其他方式融资，2021年期末余额313.97亿元，已超过银行贷款余额。由于银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%、债券平均融资成本3.52%-4.99%、信托融资平均成本6%-8.5%、其他融资成本0-8%，相比银行融资规模与成本，其他诸如信托融资存在成本和比例相对过高的现象。

剔除表内债务，从长期股权投资来看，截至2022年Q1净值为52.6亿元。其中，公司从合营、联营公司的16个增加到目前32个。值得注意的是，公司关联方往来科目余额较大，主要为与合联营企业的资金往来，2022年3月末其他应收款余额为91.79亿元；其他应付款余额为23.62亿元。

此外，公司对关联方担保余额的风险也依然存在，截至2021年末，中交地产及关联公司担保余额166.01亿元，占净资产的509.44％。其中，对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归属母公司净资产的97.72%。

对此，公司回应称“在财务资助方面，我司一是为有股权关系的项目公司按合作比例提供股东借款，二是与合作方按合作比例共同调用并表项目的富余资金，没有为无股权关系或合作关系之外的第三方提供财务资助，不会影响公司自身的资金链”。

然而，如果公司关联方出现经营不善或应收款回收困难，也会导致发行人承担连带责任，增加公司的债务负担，且会引发一定的代偿风险。例如，2022年5月，公司就收到重庆市高级人民法院判决书（【2021】渝民终860号），公司与另一被上诉人（原审被告）被判定共同承担本金3,100万元及利息的连带清偿责任。

另外，2019年至2021年末，公司合并子公司数量由46家增加到92家，少数股东权益从35.32亿元增加到146.87亿元，而与此对应的少数股东损益却变化不大常年维持在5亿元左右，二者趋势并不匹配。

“房企的少数股东权益规模较大，需要重点分析其少数股东权益主体性质，一方面，要重点关注房企是否存在少数股东权益频繁大规模变动情况；另一方面，可关注附注或公开资料中披露的少数股东权益主体性质，如果为基金、资管、信托等，意味着存在表外负债的概率较高。”某注册会计师分析告诉记者。

偿债压力大，已多次向股东借款

2022年Q1披露数据显示，公司1年期到期非流动负债与短期借款合计178.4亿元，相较于货币资金173.99亿元（含受限资金16.08亿元）而言，虽然现金短债比略 1，但可见公司已明显面临较大的短期偿债压力。

中交地产对此问题已纳入2022年重点工作安排，公告称“加强费效分析，严格费率标准化管控，加速销售回款，提升回款效率；及时应对金融政策变化，采取多元化融资方式，严控有息负债规模的增长速度，减轻短期偿债压力，做好资金动态监测，为投资拓展提供坚实保障。”

事实上，公司早就做好了“债务预案”—多次向控股股东借款。2022年3月公告披露“同意我司（包括下属控股子公司）向关联方中交房地产集团有限公司（包括下属控股子公司，以下简称“地产集团”）在2021年度内新增借款额度不超过亿元人民币，借款年利率不超过10%。”，早前，2021年4月、11月公司已分别向股东借款20亿元、11亿元。

此外，公司多笔贷款已展期2年。据年报披露：“公司及控股子公司向地产集团（及其控股子公司）的部分借款进行展期，同时公司向地产集团新增部分借款，年利率均不超过 10%。

具体包含：公司向地产集团借款268,000万元展期两年；向地产集团新增借款230,000万元，期限两年；向中交鼎信股权投资管理有限公司续借10,000万元，期限两年；控股子公司中交地产南京有限公司向地产集团借款35,000万元展期2年；控股子公司重庆中房嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款49,000万元展期2年；控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款6,000万元展期2年。”

从目前融资状况看，公司正通过多种渠道应对流动性问题。2022年4月，公司调整债券发行方案，发行规模由不超过10亿元调整为30亿元，担保安排调整为无担保。3月，公司公告称计划开展5年期债务融资，涉资50亿元。

为了关注公司的偿债能力，记者翻阅了公司的现金流量表：2019年-2021年及2022年Q1，公司的经营现金流量净额分别-46.12亿元、-187.4亿元、-44.52亿元以及17.06亿元。可见，仅2022年Q1净现金流量为正，其余报告期均为负，公司经营净现金流波动较大，对债务和利息的保障能力出现减弱的迹象。

披露资料显示，2022年5月，公司到期的金融机构债务合计约24.4亿元，从目前公司的资金状况、银行授信以及集团资金拆借与展期等情况，暂时或不会产生“传闻”中5月到期无法偿还的情况。

但若行业融资政策或金融市场出现重大不利变化，导致发行人无法及时、足额筹集项目建设资金，相关项目的开发进度将会受到不利影响，进而对发行人的盈利能力和偿债能力造成不利影响。

“针对房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作至关重要。近年来，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断提高，增加了前期土地储备资金支出负担，加上项目后续开发的资金需求，可能进一步导致现金流趋紧。目前，发行人在建、拟建房地产项目能够满足公司未来一段时间内的发展需要，但同时公司也将面临较大的资金支出压力。”，2022年3月中交房地产集团发行的募集说明书中提及。 

来源：财 联 社

(责任编辑：综合)